[游记]衡山路老洋房日渐走俏投资交易全攻略-别墅网新闻

如今在上海楼市遭遇降温之际，衡山路沿线中介门店挂牌多套老洋房低价出售，有使用面积仅58平方米总价90万元的，有总价80万元使用面积不到40平方米的，有独幢300平方米千万出售的，这让不少喜好老洋房的买家惊呼：“拣到一个皮夹子！”

作为历史文化风貌区首个保护对象的衡山路座落于徐汇区中心位置，沿途古木茂盛，环境幽雅，马路两端分别连接徐家汇商圈和淮海路商圈，交通十分便利，也是闻名上海的酒吧一条街。衡山路是原法租界中心地段，现今外国领馆聚集地。据统计，衡山路上460余颗梧桐树中约70是上世纪初法殖民留下的。更有统计，衡山路仅上世纪20、30年代法殖民时代留下的花园洋房就达1112幢之多。

概念一：何为老洋房？

提起老洋房，不仅让人联想起绿树掩映下、黑铁栏栅围住的花园后面上等人有闲的生活。记者从衡山路走过，一路寻找上世纪20、30年代遗留下的1000余幢花园洋房，然而沿途并没有见到黑栏栅后面上层阶级独有的气派洋房，于是不禁纳闷，那些统计数字上讲的花园洋房究竟在哪里？到底哪些才是真正意义上的老洋房？

记者走访了沿途几家中介门店，最后得到了确切的答案。人们常说的“老洋房”，也就是上世纪20、30年代外国人在租界建造的西洋风格花园住宅。那些解放前属于个人所有的花园洋房，如今多为国有财产，一幢老洋房里往往能见到几十户人居住。如今宋庆龄故居等部分花园住宅，已是政府保护的历史文物建筑，即使居住者后代也不能进行买卖。而今中介公司挂牌的老洋房有使用面积仅58平方米、总价90万元的，有总价80万元、使用面积不到40平方米的，有独幢300平方米数千万出售的，这些低价利好让不少喜好老洋房的买家惊呼：“拣到一个皮夹子！”

概念二：老洋房如何交易？

中介挂出老洋房低价出售信息后，不少买方闻风前往，观房后商讨交易时，却发现许多陌生的名词。由于一幢花园洋房内往往居住数户居民，花园、楼梯、甚至大厅、煤卫等出现合用，各业主只有部分房屋产权或使用权，因此，在老洋房交易时便会遇到分割式产权出售或部分使用权转让。这让不少购买客户产生疑问：使用权交易是否合法？使用权转移后能享受何种权益？以及能否继续转让？

房屋使用权转让不仅出现在老洋房交易中，还常在新、老式里弄及部分老公房交易中出现。据房屋买卖合同法规定，拥有房屋使用权的居民可以将其使用权进行转让。使用权转让与产权出售交易手续相似，买卖双方携带相关证件去房屋买卖交易中心办理。获得房屋转让使用权的业主，同样可以再次进行使用权转让。

永福路近复兴西路一幢4层楼的花园住宅，其一居住居民将4楼其70平方米左右2房使用权挂牌转让，总价150万元。该花园住宅目前4楼两户，煤卫等分门独用，此70平方米左右2房共包括：15平方米及25平方米2房、厅8平方米左右，卫生间、阳台等分别3．5平方米左右。

复民路长乐路一3层楼花园住宅中，一居住业主将其建筑面积58平方米2房使用权转让。该花园住宅所有居室均在3楼，而煤、卫等则在2楼使用。该业主挂牌价曾由108万降至目前90万元。由于单套总价较低，业主要求买方非银行贷款。

老洋房在完成使用权转让后，还需按月向当地房屋管理所缴纳物业管理费，也称“房租”。部分老洋房可申请使用权变更产权，但部分老洋房政府规定不可变更产权。

分割式产权出售与普通住宅交易相同，除开花园、楼梯及公共设施之外，拥有老洋房部分产权的居民可将其产权出售。衡山路高安路口有一老洋房小户型挂牌出售，该老洋房居住业主之一便是将2楼其使用面积分别为18平方米及10平方米的2房产权出售，目前挂牌价80万元。

老洋房独幢出售若产权为独立业主，则与市场推出的花园别墅买卖相同，交易较为简单。佳歆房产中介挂牌一独幢花园住宅出售，建筑面积为287平方米，包括一楼2房各20平方米、二楼2房各20平方米、三楼2房分别为15平方米与25平方米及花园90平方米，挂牌总价为1500万元。

但由于多数花园住宅居住业主较多，因而购买客户需要买下所有业主产权或使用权，方能完成整幢花园住宅交易。高安路101号附近，不久前有以5000万元左右买下一幢花园洋房产权的神秘买主，便是前后花了不少时间做通十几户居民思想工作，买下其所有产权才完成整幢花园住宅交易。

概念三：购买老洋房为投资还是媚俗？

在近几年房地产开发热潮中，佘山别墅群、西郊别墅群、滨江系列高档公寓、碧云、古北国际社区等各类物业纷纷异军突起，而已有近百年历史的老洋房，同市场其它类物业相比价值究竟何在？

且让我们先看一看购买老洋房的潜在客户群。据佳歆房产卢经理介绍，目前主力购买花园住宅的客户为境外人士。不少老外在中国生活就想体验老上海原味生活，或许其在本国住宅较为普通，但在上海却要找上世纪20、30年代的花园住宅。另外，不少经济实力较强的海外华人，其居住理想非滨江豪宅或郊区别墅，而是带有老上海文化烙印的花园洋房。

第三类潜在购买者为精明的投资收藏家。其即不同于自住，又不同于一般投资者急于资金回笼。其实力雄厚，广泛收藏世界各地珍贵艺术品、稀有建筑等。前三类潜力购买者终极目标是追求独幢花园住宅产权。最后一类潜在购买者为追求时髦的年轻白领，该类客户多为分割式产权出售与使用权转让承接者。

目前，在老洋房买方市场有 “捡到一个皮夹子！” 呼声时，我们不由思考老洋房的投资价值究竟有多高。

按照中介挂牌小户型分割式产权出售价格计算，老洋房目前均价为21000元/平方米左右，比周边老公寓均价18000元/平方米左右相差2000-3000元/平方米。永福路复兴西路一花园住宅70平方米挂牌售价150万元，倘若买方购买后重新装修，按时价1000美金/月出租，年投资汇报率为15，15年收回成本，投资回报率较高。但由于该花园住宅住户较多，居住品位较低，租赁市场有一定障碍。因而投资分割式老洋房需要考虑出租率问题。

由于小户型分割式花园住宅投资，存在多户合住、缺少花园住宅应有的高档品位，投资价值需要考虑。不少卖主正是出于居住空间较小、改善自住需求才挂牌出售。年轻白领在购买此类物业时，作为自居尚可，但作为投资切勿跟风。

独幢老洋房投资则另当别论。首先，有能力购买该历史风貌保护区内的花园洋房的买主，决不是为了解决衣、食、住、行等基本生存问题，其更多是一种身份与品位的象征。衡山路沿线老洋房，正如老古董、绝版艺术