[游记]二手商铺空置房投资全攻略-新闻中心

■二手商铺投资

1、二手商铺的市场总体状况

近几年，在经济高速发展而银行利率又相对偏低的双重刺激下，越来越多有“大量闲置资金”的人利用投资来保值、增值的意欲加强，开始纷纷把目光转向充满诱惑力的商铺投资领域，北京的商铺热随着商铺供应量的迅猛增长不断升温，而随着城市规划和消费者需求的不断变化发展，社区性商业和区域性商业将成为北京未来商业发展的重点。

统计数据说明，从去年下半年至今，北京商铺供求两旺，餐饮类商铺的需求最突出。一方面，北京商业环境日益成熟，另一方面，越来越多的新兴成熟社区对区域内商业配套需求越来越多，并辐射到周边区域。同时，从北京经济的发展速度和城市建设的前景判断，市场对包括超市、便利店等在内的商铺的需求将继续保持旺盛的状况，而这些需求将为北京市商铺市场提供更多的发展空间，使商铺成为房地产开发和投资的又一个热点。

虽然现阶段的二手商铺还处于萌芽状态，但随着一手商铺热销高潮的来临，必定会有一些由于经营、还贷、出租不善的商铺流入到二级市场。而与新商铺在推出时的大造声势，夸大地段优势和前景以抬高价格相比，二手商铺更具投资潜力。一般，二手商铺在经过一段时间的市场洗礼，自身的优劣性和价值已“一目了然”，夸大的价格水分被挤压。此外，二手商铺一般带装修，买家不必在装修上花费太多，这也为买家节省了许多费用。

2、投资回报分析

购买商铺投资的目的有二：一是用以出租赚取收益；二是作为资金保值并升值的手段。二手商铺投资与前两种投资形式相比，投资单价高，总价高，投资区域性强。而不同品种商铺的租售价格也相差很大，中小型临街商铺、商业中心商铺、房产项目自带商铺等售价主要受地段影响，1万元／平方米—4万元／平方米不等。但二手商铺同时具备时效性强、空置周期短、空置率低等特点，且租金回报率高。目前，北京商铺投资平均回报率约为10％左右。优越地段的商铺投资回报率约为10％—15％左右，投资回收周期短。但同时，商铺容易受到周边环境及其时效性和政策性的影响。

3、热点区域和面积

地段是决定商铺售价的关键因素。对于以出租形式进行商铺投资的人士来说，除了地段因素外，面积也是影响出租价的重要因素。商铺的热点需求区域多集中在cbd及其辐射圈、东二、三环、亚运村、望京等区域，主干道及其临街的商铺需求旺盛。面积在50平方米—200平方米左右的商铺最为热租。

■空置房投资

1、空置房的市场总体状况

由于土地金融政策门槛提高，开发企业资金压力加剧，开发商加快了对商品房项目尾房的销售速度，被称为“一级半市场”的空置房2004年一季度交易放量，并显示出良好的市场前景。空置房主要是由于开发商在项目销售完成85％左右后所形成的尾房，也有部分开发商用于抵债的债权房及被法院罚没、羁押的房屋。随着开发商与中介公司一、二级市场的合作，空置房价格便宜、无期房风险、物业配套设施成熟等特点逐渐为人们所认知，同时以其独特的比较优势逐渐成为投资者们的新宠。其据建设部公布的统计数据显示，目前全国空置、积压1年以上的商品住宅面积达到1．2亿平方米，其中北京占10％，多达1200万平方米，沉淀资金高达700亿元，按人均居住面积计算，可安置北京市约50万人口。

2、投资收益

购买空置房，投资、自住两相宜。空置房的高档住宅，用来自住舒适宜人；因楼盘知名度高，用于出租，也可以获得稳定的回报率。如“我爱我家”曾代理销售的某公寓项目，位于方庄社区内，紧邻地铁5号线，不但品质有保证，而且随着地铁5号线2006年的全面通车，其投资价值显而易见；亚北奥运公园附近某空置房项目原价6000元／平方米，现价5288元／平方米；方庄地区三环内某空置房项目原价6500元／平方米，现价4500元／平方米，这些项目深受购房者好评，迅速就被抢购一空。而近期我爱我家推出的罗马花园公寓，原价1．44万元／平方米，现售价仅5500元／平方米；阳光广场公寓原售价1．44万元／平方米，现价仅6300元／平方米。由于许多空置房都是“名楼盘”，自身具有良好的地段优势和高品质的居住环境，投资者若对所购房屋进行装修后出租可获得较高的收益回报。

3、热点区域和户型

空置房与二手公寓相似，以出租来获取资金回报的投资者，仍需选择传统的热点区域，如cbd及其辐射圈、中关村及亚运村等。靠近地铁、主干道等交通便利区域及社区环境成熟完善的区域也是租客们偏爱的重点区域。户型上也以80平方米—150平方米的两居室需求最为旺盛。

■投资提示：

我爱我家提醒广大投资者，投资的收益是诱人的，但风险同时也是存在的。无论您选择哪种投资形式，一定要学会规避一些可能发生的风险。首先，房屋产权状况必须查清。二手房的“身份”较为复杂，了解清楚其产权状况十分重要；其次，要对所购买的二手房的地段、户型及相应的小区环境、物业管理等进行多方面的考察。最后，决定投资二手房后，一定要选择大型房屋中介公司进行交易，避免在交易过程中发生不必要的纠纷。