[游记]2007年成都买房的五大问题解惑

2007年成都买房的五大问题解惑

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2007年01月05日09:40 成都商报

[提要]新年的到来，让每一个计划在今年买房的人都开始了全城搜索，不仅想找到心仪的房子，更想获得第一手的信息让自己的买房历程更轻松。但是一些小问题，如直客式贷款、买房办公证、办保险、公积金的支取等仍旧困扰着许多

新年的到来，让每一个计划在今年买房的人都开始了全城搜索，不仅想找到心仪的房子，更想获得第一手的信息让自己的买房历程更轻松。但是一些小问题，如直客式贷款、买房办公证、办保险、公积金的支取等仍旧困扰着许多购房者，为此，本报记者第一时间为你连线有关专家，不妨听听他们怎么说……

我为啥办不到直客式贷款？

直客式贷款：贷款人绕过房地产商，直接与银行发生业务关系，省去了中间环节，可以为贷款人省下不少手续费、担保费，而开发商也可以省下为客户提供担保而在银行缴存的风险保证金。

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困惑：余女士致电本报热线询问，为什么自己直客式贷款很难办下来。她告诉记者，办理直客式贷款是想享受到一次性付款的房价优惠，而且可以选择自己喜欢的银行，方便还款。但开发商就是以各种理由不帮她办理。

解惑：一位不愿透露姓名的开发商说，从开发商的角度来说，办直客式贷款并不能从中得到很多实惠，相反可能还要麻烦些。据悉，每个开发商从开发贷款开始就有自己的合作银行，因为彼此熟悉，相对来说办理流程就比较顺利。而客户如果选择非开发企业的合作银行办理直客式贷款，就需要开发商提供包括国土证、规划许可证、预售许可证等所有正规审批流程的资料，开发商还需要盖章，如果开发商不能和直客式贷款银行达成协议，那么这些办理直客式贷款的客户就需要开发商分别提供资料，这样无疑又加大了开发商的成本，所以很多开发商都劝告购房者放弃直客式贷款。另外，还又一种情况，让很多人不能选择直客式贷款。比如很多项目为解决资金问题，将土地抵押给贷款银行；抵押后，购房者在办理个人贷款时，也只有土地抵押银行才能办理。这样，有直客式贷款业务的银行就不会接招，因为土地抵押给了别的银行。

购房公证费到底多少钱？

公证费：在购房者和银行签订按揭贷款时，银行都会聘请公证处的人在现场进行婚姻状况的公证，并且收取一定费用。

困惑：“我的朋友买房，很多银行收取的公证费已婚才300元，未婚400元，但我买的房子收取的公证费用比较高。”刘先生买了城北某楼盘，但他对这里收取的公证费用(已婚为400元，未婚为600元)感到偏高，这种不一样的收费标准让他感到不公平。

解惑：泰和泰律师事务所的律师告诉记者，办理贷款时收取的公证费，相关法律规定为200～800元，只要不超出这个标准就是合法的。但是购房者如果认为一些银行和公证处收取的公证费用比其他的高，你可以绕开银行指定的公证处，自己找公证处进行公证，有的价格相对便宜，同样具备法律效力。在实际购房过程中，一些消费者担心作为开发商指定银行要和自己签订按揭贷款合同，因为这点费用出现其他麻烦，就不愉快了，所以也就放弃了讨价还价。

晚了两天还款影响二次买房？

个人信用：根据居民的家庭收入与资产、已发生的借贷与偿还、信用透支、发生不良信用时所受处罚与诉讼情况，对个人的信用等级进行评估并随时记录、存档，以便信用的供给方决定是否对其贷款和贷款多少的制度。

困惑：李医生终于把50平方米的小房换成了三室两厅的大房，可就在办理按揭贷款时问题出来了。由于工作太忙，他常忘记按照银行的规定日期还款，虽然有5次晚还款记录，但每次都只晚了两天，可新贷款银行就是拒绝给他按照优惠利率贷款。

解惑：有关专家提醒购房者，应对于银行的还款期限进行了解，否则不仅要因延期被征收滞纳金，而且逾期还款的不良记录也将留下。有的还贷人以为当月忘记还款，下月可以双倍返还，这些都会被银行计算机系统视为失信行为。目前，“跨行拖欠贷款、贷款炒房、信用卡逾期记录”等不良记录和行为都将一一记录在案。全国统一的个人信用信息基础数据库已于2006年1月正式运行，该数据库的信息包括了个人基本信息、信用卡信息，如办了哪几家银行的信用卡、透支额度及还款记录；在银行的贷款信息，包括贷了多少款，是否按时还款、信用报告被查询等记录。

记者从成都一些银行了解到了对于不良信用记录的认定依据，贷款的买房的你可要看仔细了。中国银行四川省分行现在暂未出台关于多少次不良记录就不予进行贷款的标准，但对于有逾期还款的不良记录，肯定会对个人的贷款申请产生影响；在招商银行成都分行的按揭贷款客户，如果出现连续3个月逾期不供款，将不能在该行申请其他的贷款服务业务；四川省建行个贷中心首先要根据相关借款人向银行申请贷款时提交的贷款申请表，包括贷款历史、居住状况、收入情况、婚姻状况等方面的信息进行还贷能力的调查；另一方面通过央行的“个人征信系统”查询与借款人信用有关的资料，包括未偿还债务记录、信用卡透支状况、在其他金融机构的贷款记录等。根据每个客户的实际不良记录情况，一般采取判断和信用考评的方式进行处理。

房贷险必须买吗？

房贷险：全称“个人住房抵押综合保险”或“个人抵押贷款房屋综合保险”，是购房者向银行申请贷款时，银行为防范房贷风险要求贷款人购买的保险。房贷险是一种履约保证保险。

困惑：袁小姐告诉记者，她在与银行签订贷款买房合同时，银行要求她在一家指定保险公司购买个人住房贷款综合保险。她大概算了一下，自己贷款21万元、20年，所涉及的房贷险保费大约在2000元～3000元。袁小姐听说保险是自愿选择的，开发商为什么还要“指定”购买？

解惑：日前，保监会财产保险监管部传出消息，市场上共有人保、平安、安邦等12家财险公司在经营房贷险，2006年1~11月全国房贷险保费收入6.3亿元，同比负增长59。

过去，购房者向银行申请住房抵押贷款时，银行都要求贷款人必须向保险公司购买房贷险。2005年10月，工行率先宣布取消房贷险强制政策。2006年以来，建行、农行、交行等各大商行纷纷叫停强制房贷险。一开始，有的银行只针对一些优质客户放开了房贷险，目前随着对房贷市场的争夺，各个银行逐渐放松了房贷险的要求。在建设银行，针对一些优质客户的担保费也可以免除。在这之前，购房者不买保险，但担保公司收取的担保费必须交，以承担房屋产权证抵押给银行的担保责任，收取比例为贷款额的0.8。近日，兴业银行也宣布，如果你是该行认同的优质客户，公证费也开始逐步免收。“这样一来，实际上在贷款购房时涉及的费用几乎都没有了”兴业银行的相关负责人如是说。

跳槽后公积金怎么办？

住房公积金：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。

困惑：新年过后，一些人都计划寻求新的发展机会，但现在单位已经给自己缴存了几万元的公积金，跳槽后会不会丢失掉？会不会影响买房？很多人都有这样的疑问。

解惑：按照现在的公积金政策，跳槽之后的公积金转移属于“正常转移”的情况，费点功夫也就能搞定了，也不会影响购房者用公积金买房了。职工和单位缴存的住房公积金都存入职工个人住房公积金专户内，可以理解为原单位是插手不了职工公积金账户的。因此，当职工离开了现单位后，职工账户上的公积金余额不会受任何影响。按政策，能够办理公积金正常转移的情况分为以下两种：第一，职工调动工作，调入单位已开设住房公积金专户的；第二，单位合并、重组，职工并入新单位，新单位已开设住房公积金专户的。也就是说，如果新单位没有开设公积金，那就不属于正常转移。

因此，凡这两种属于正常转移公积金的情形，职工首先要找到“新东家”，让新东家提供其单位公积金专户账号，然后再找到以前的单位，根据职工新单位的单位公积金专户账号填制《成都市住房公积金转移通知书》及转账支票，最后到缴存银行办理转移手续就行了。

责任编辑/cd001

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