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满城尽带黄金甲 漳州城市中心区进入品质竞争新时代 2008年，在政府频繁出台新政、大力抑制楼市过热投资、规范房地产市场的时刻，地产市场在国家各种政策、相关金融手段的影响下进入寒冬，一线城市的房价已经开始回落，成交量也在急剧萎缩。作为三线城市的漳州也感受到了这场剑气逼人的寒意，尽管房价依然坚挺，但市场表现并不乐观，在大幅度降价不太可行的情况下，通过品质提升竞争力成为了众多开发商的战略选择。
厦门风火房地产营销策划有限公司，作为专业的地产代理服务商，通过对漳州新城市中心区的解读，展示在地产困境中寻求突破的漳州楼市进入品质竞争时代的演化和表现，感受一座城市对生活方式和人居价值的更新与再造。 缘起：历史名城，沧桑巨变 史载漳州建州之初，州治始设于漳江边的西林，即今天的云霄县火田镇，是漳州最初的城市中心。随着岁月变迁，曾经繁华之地已淹没在现代都市的灯红酒绿中，连名字几乎都没有多少人能叫得出。光阴渐过，三十年之后（公元716年），随着城市的迁徙，漳州洲治迁往李澳川（今属漳浦县绥安镇）。贞元二年（公元786年），再度迁至龙溪县登高山下桂林村（今属漳州市区）。之后这一带作为政治、经济和文化中心而繁荣，至此漳州城市中心区就一直在这里。
唐贞元以后，漳州市肆渐兴，至北宋初，漳州的城市中心区已经形成一定规模。随着社会经济的发展，漳州城市中心区也日渐繁华，从当时的州县衙署的位置（现在的中山公园内）可以约略看出城市中心区的布局。城市中轴线北起塔口庵，中经香港路，南至中山桥。
世易时移，如今这些街道在现代都市中已没有了昔日的光环，却仍是现在漳州市的重要地理标记，而这条中轴线也保持1000多年，基本上没有变更。解放后，漳州的城市建设虽然有所发展，但是步伐缓慢，还只是一个村镇式的小城，城市中心区规模狭小，并未真正获得发展。直至20世纪后半叶，中心城区才初显雏形，以九龙公园为中心，随新华西、延安北路辐射开，具有一定规模的住宅和商业片区。之后随着漳州市经济的迅速发展，漳州城以新华西、延安北路和中闽百汇为核心的城区作为城市的中心姿态强势崛起，并随着经济的发展而日益加快。
21世纪，中国的城市扩张速度已经进入加速度的时代，漳州也不例外。随着城市的不断扩张，城市被划成几个区域，这些区域分工不同，却为了城市的发展和各自的发展，相互扶持，又相互竞争。
厦门风火，作为专业的地产代理服务商，我们对漳州的城市变迁和城市化进程深入解析、了然于胸，伴随城市化进程的加快和地产大开发时代的到来，“居住改变生活”，我们对漳州城市进行重新解读和区位定位，把漳州楼市重新划分和定位为六大板块，即城东板块（东部第二中心城）、城西板块、城北板块、江滨板块、江南板块和新城市中心板块。通过《东南置业》漳州区域扫描的系列报道，每期一个片区的楼市解读，展示给大家的，是不同片区、处于不同地产发展阶段的地产个性和快速城市化进程中大漳州城多姿多彩的城市魅力。本期将展示给大家的是漳州的城市核心——新城市中心板块。
嬗变：城市裂变，群雄鼎立 城市东扩，中心东移，漳州城拉大了框架，形成了“一城三心”：老城中心、新城市中心、东部第二中心城。正是老城中心与新城市中心，共同构建了大漳州城新的城市核心，称为“新城市中心区”。
新生命总是在一次又一次的裂变中完成自我超越并逐步走向成熟的，城市同样如此，正如漳州。漳州位于“海西经济带”的核心区，土地广阔，生态环境极佳，随着厦漳跨海大桥、厦成高速（厦漳段）以及厦漳深铁路的兴建，两地之间的无障碍“半小时通道”正在形成，厦漳“半小时成熟生活圈”指日可待，漳州将成为厦门名副其实的城市后花园。
城市东扩，一城三心。正是在厦门经济特区这个巨大的经济实体的吸引下，漳州城市向东已是必然的命运。在漳州城市新一轮“东扩西拓”的发展战略中，新城市中心区东移的趋势越来越显著，城市重心东移，乃大势所趋。城市东扩，中心东移，漳州城拉大了框架，形成了“一城三心”：老城中心、新城市中心、东部第二中心城。正是老城中心与新城市中心，共同构建了大漳州城新的城市核心，称为“新城市中心区”。它包涵了原来的老城区和目前正在大力开发、快速前进的新城市中心，西起学府路，东到九龙大道，南起水仙大街，北至漳华路的广大繁华城区。 群聚效应，CBD中心。漳州新城市中心区的地段价值，随着金峰开发区、漳华路以北片区、龙文开发区、江滨片区和江南片区的快速成长，随着城市的扩张而更加突显。新城市中心区商贾云集，坐拥沃尔玛、国美电器、麦当劳、肯德基、德克士等众多知名企业，九龙公园比邻而居，悦华城市广场、都市阳光、丽园君悦等各高级社区相继入驻。周边学校、银行等生活设施一应俱全。一个城市的区域能同时为沃尔玛、肯德基、麦当劳这些国际一流的品牌所相中，那它一定是这个城市最为繁华的区域。以南昌路与丹霞路交汇点向外延伸而成的现代都市生活圈层，囊括了漳州城市最完善的商务、商业、生活、金融、文化、交通等优质资源。显然，这片区域，不单单是现今漳州新城区的商业、经济中心，更将成为漳州未来的城市CBD中心。
路网建设，繁华延伸。“新城市中心区”是整个城市里最有人气、最具吸引力的区域，是市民生活、工作的中心，这个中心是在城市的变迁与发展中形成的。它的形成首先归功于“十五”期间城市的整体规划以及道路网络的建设。近年来，漳州市政府加大了城市路网的建设，九龙大道全线通车、南昌路中段贯通、漳华路成型，通畅的道路就像是城市的血管，使得城市的势力得以向外扩张，相应的区域获得了活力，日益完善的交通路网、便利的出行工具、相应的生活配套，使人们的生活范围扩大了，原本只是城市的外围的区域，也有机会和潜力进入“城市中心区”的版图中。以新华西、延安北路和中闽百汇为核心的老城区，到以嘉信茂沃尔玛为核心的新城市中心，漳州城的繁华沿着胜利路、南昌路、新浦路三条东西走向的主干道向东蔓延，璀璨的城市景观展示着这个历史文化名城进入21世纪以来日新月异的发展活力。
地产开发，城市裂变。房地产作为中国的创富平台，必然依存于中国城市元素的裂变与组合，从而蕴藏地产的价值机遇。房地产的发展，沃尔玛购物广场的进驻，南昌路中段的贯通，无不为这个区域的成型做了巨大的贡献。在城区的东移过程中，房地产业作为城市建设的先行者，包括悦华集团、金宾士、丽园、天下等几大开发商都极早地进入了区域，各大房地产诸侯并起，群雄鼎立。2005年以来，这片区域一时风生水起，热火朝天，如火如荼的开发建设使这片土地承载了漳州城市最激动人心的前景蓝图。悦华集团通过不懈的努力，引进了世界零售巨头沃尔玛，电器寡头国美进驻金宾士香格里拉，豪客来、小肥羊、我佳咖啡等知名连锁餐饮，都不约而同地布点南昌东路，城区中心快速东移，一个全新的中心城区正在成型。
商圈升级，东西辉映。作为高档楼盘聚集地，2008年漳州新城市中央商圈将推向更高的高度，悦华都市阳光商业裙楼、悦华城市广场4万平米高级百货及大型商业中心，还有新南昌路、丽园君悦商业街、天下广场商业街、丹霞路商业街等，与嘉信茂沃尔玛购物广场围合纵深，构筑新城市中心区核心大商圈；以南昌路、新华西、延安北为主的商业街，围合的老城区商业圈作为目前漳州最繁华的商业旺区，通过南昌路为连系两大商圈的纽带，与沃尔玛商圈相互辉映，构筑了未来大漳州城真正的中心城区。 并进：诸侯争霸，各领风骚 经历如火如荼的开发热潮，新城市中心区在快速成型，房地产各大诸侯迅速占据一方，形成了四大片区——人民广场片区、漳华路片区、沃尔玛核心片区、老城区片区。 房地产企业的战略，是在许多的城市组合中，发现地产业分别在不同的城市区域的功能发展与再生，从中找到发展的机遇，同时业不失时机的关注城市扩张，催化城市扩张步伐与城市的快速裂变。因此，具有远见卓识的优秀地产企业，不仅仅关注一个城市的“地段”，而更须具备的是“阅读城市”的战略眼光，从城市价值运动中发现新机遇。
经历如火如荼的开发热潮，新城市中心区快速成型，房地产各大诸侯迅速占据一方，形成了四大片区——人民广场片区、漳华路片区、沃尔玛核心片区、老城区片区。依靠挖掘每一个片区独特的优势和韵味，各方诸侯在地产市场上推出不同的营销推广策略，你方唱罢我登场，轰轰烈烈的地产争霸战，同时也是一座成长中的城市自我审视、自我发现的价值体现。 沃尔玛核心片区，铂金地段，升值荣耀。由南昌路、丹霞路、胜利东路等几条城市主干道围合而成，雄踞漳州新老城区最核心位置，屹立于未来CBD中心与商业中心黄金交汇点。随着该区域作为漳州的政治、经济、文化中心的地位以及功效日益凸显，沃尔玛商圈，将成为漳州对接厦门的核心区域，随着悦华城市广场国际级商业中心的兴建，将进一步拓展城市的功能，强化商业的辐射力，推动漳州第一大商圈即将走向成熟，新南昌路、丽园君悦商业街、天下广场商业街、丹霞路商业街，群聚效应将这片区域的开发推向了高潮。
胜利东路浓郁的商业、商务氛围，掀起车马喧嚣的城市风景，而市中心最大的城市公园——九龙公园，则在繁华喧闹中独自逍遥着养生静谧的休闲环境，闹中取静的优质的生活感受，丹霞路、胜利路、南昌路汹涌的车水马龙，当之无愧的铂金地段，悦华。都市阳光、悦华。城市广场、九龙官邸、丽园君悦、君临天下、香格里拉。观园、九龙城、万嘉。现代城，竞相崛起的中心豪宅，以无可估量的中心地段升值潜力为荣耀，傲立全城。
老城区片区，人文积淀，魅力蕴藉。依托悠久的历史文化和商业积淀，老城区片区依旧以人声鼎沸、流光溢彩的夜市风采展示着其魅力不减的地段价值。且不论香港路、台湾路，两条古韵十足的历史风情商业街，至今仍以拥蔟的商铺鳞次栉比在两边缭乱着游人的眼睛，以南昌路、新华西、延安北为主的商业街仍将是漳州商业旺区，人流量大，人口居住密度相当高，交通便利，各大商业中心密布，汇聚了以服装为主，休闲、娱乐、餐饮、百货等各种业态，客流量比较稳定持久，商业运营收益水平较高。
在漳州这个城市呈东西走向的狭长形，城市的主干道——胜利路始终是城市的最重要的中轴线，胜利路，尤其是市政府所在的胜利西路，作为“城市中心区”的中心线，将老城区的价值发挥得淋漓尽致。胜利西路沿线区域优质的生活感受来自于行政中心——市政府、医疗保障——市医院、重点名校——市一中，以及提供便利生活的新华都超市、高档娱乐场所芗江酒店等，在这里城市的面貌、区域的气质同样不可复制，不仅有生活在城市里的都市感，还有强烈的秩序感，一种来自行政核心的感受。延安广场二期、家芗。0596、国源。瑞京城，为数不多的老城区楼盘，在流光溢彩的老城区中吸引着众多留恋旧地人文、感受行政核心荣耀的漳州人群的目光。
人民广场片区，城市地标，新文化中心。在城市元素的重新组合与裂变，这片区域无疑具有众多代表城市地标的元素——高耸入云的广电中心大楼、228亩城市最大的绿地人民广场以及车水马龙的立交桥，以广电中心、人民广场等城市标志性建筑，彰显城市现代感、城市荣耀感，以人民广场为中心的周边大区域正在形成一个全新的现代居住大社区，传媒高地、人民广场、古玩市场、城市立交桥，构成了城市新文化成长乐章的强音符。可以预见，随着城市东扩的城市化进程，这里将培育为未来“新城市文化中心区”。
作为东部第二中心城与新城市中心区之间的黄金交叉点，人民广场片区不仅享有老城区的繁华便利，占据生活的优势，同时又可享有新城区超前配套规划以及增值潜力；既隔离了老城区拥挤和喧嚣，让居住的天地更为开阔，又可以顷刻间抵达老城区的繁华，便利生活无忧。把城市黄金分割点作为理想生活的落脚点，万象星城、阳光雅苑、锦绣一方、东方钻石城等众多楼盘的商业体量，共同构筑起城市中心区的核心商圈，承接沃尔玛商圈的辐射，形成城市中心商圈双核黄金价值链，彰显日益显现的区位核心价值。
漳华路片区，城市腹地，潜力增值。一条漳华路的耀通，催化了漳州的城市组合与裂变。漳州八中、名流小学、幼儿园、175医院、银行、豪享来、新华都、阳光休闲名品街……生活配套的逐步完善，在漳华路——漳州最具发展前景的繁华景观大道的建成和投入使用中，立即发挥出其作为城市腹地的形象和潜力。
作为新城市中心区的价格洼地，显然这是一片极具增值空间的区域。2008年的土地投放钟情漳华路沿线，以福海阳光、香榭花都、银河广场、信禾花园、新城财富广场等多个大盘的开发为起点，引导片区居住和商业配套的逐步成熟，2008年漳华路片区将迎来开发的高峰期。
潜力：两大亮点，蓄势待发 城市北进，将打造一片广阔的城市腹地，漳华路板块提前大开发，将这片区域成为了新城市中心区的潜力股，多个地块即将推出，增值空间值得期待；老城区旧城改造，旧貌换新颜，作为承载老城历史文化社区，必将使城市中心区脱胎换骨，焕发青春。 在每个城市的发展演变的历史中，老城市中心被替代的命运总是不可避免的。由于老城区的城市环境已经比较固定，城市在发展过程中存在着人口大量涌入与土地资源不足的不可调和的矛盾，因此，在其他城市的发展过程中，老城区的房地产开发往往是区域板块中表现最为低潮的。
然而在漳州的拉大框架了的“新城市中心区”，其蕴藏的潜力仍具有相当的亮点：一是城市北进，将打造一片广阔的城市腹地，漳华路板块提前大开发，将这片区域成为了新城市中心区的潜力股，多个地块即将推出，增值空间值得期待；二是老城区旧城改造，旧貌换新颜，作为承载老城历史文化社区，必将使城市中心区脱胎换骨，焕发青春。两大亮点足已使“新城市中心区”的房地产区位竞争不容小觑。
漳华路片区开发，期待增值。一条道路可以改变一座城市，漳华路的开通彻底打通北部区域发展瓶颈，消除人们对北部区域的心理距离，并名副其实地纳入中心城区核心区域。正像南昌路的拓通带动沿线住宅及商业店面价值飙升一样，漳华路的拓通也将给沿线商业价值带来大幅度提升。作为东西交通大动脉的漳华路，将带来大量的车流、人流，同时也带来很大的商机与资金流，而对地段与交通特别敏感的房地产，首当其冲受益良多，价值将得到全面提升。
无可置疑的是，漳华路沿线将成为漳州房地产开发的热点区域，不仅带动了附近的房产开发，也将全面带动市区北部商业的蓬勃兴起。这一点，从《漳州市中心城区2008年住房建设计划》可以得到验证，16幅地块中，漳华路沿线占了4幅，大量的土地放量预示着今后两年漳华路片区的开发将迎来高潮。
老城区旧城改造，焕发新颜。在城市化进程中，城市发展的规律总是沿江面海、东拓西进四面扩张的，在城市大框架形成、城市化发展到第二阶段时，我们的城市总会回头重新审视作为旧史中经济、政治、文化中心的老城区，而此时老城区的区位价值将被重新发现，并在“旧城改造”的开发热潮中得到升华，从而在原有的成熟配套、人流旺市的基础上获得丝毫不逊色于江滨、各新区的价值体现，使老城市中的人居文化与人居价值得到更新与衍生。
旧城改造使国源。瑞京城、家芗.0596、延安广场、鑫荣花苑等项目成为了新城市中心区开发的焦点。瑞京村位于漳州的城市中心区域西部，地理条件优越，但配套措施相对落后，属于典型的城中村，成为漳州城市发展的瓶颈，国源凭借厦门钟宅旧城改造的丰富经验，本着“尊重土地”的开发理念，将把精美的建筑带到漳州、把高尚的社区环境带到漳州、把优秀的人居品质带到漳州。而家芗.0596则将自古称为“东门金地”的新华东路崛起现代新城，同时以打造新华东商圈核心的姿态，重新构筑“东门金”的都市繁华景象。一片拥有一千三百年历史的名城从不事张扬，却将在这一次焕发新颜的蜕变中高歌猛进，唱响漳州城市中心新生活。
商圈：繁华盛演，荣耀核心 代表了老城区的新华西商圈和代表了新城市中心的沃尔玛商圈，东西呼应，以南昌路为纽带，以核心商圈的姿态演绎着漳州城最繁华的商业景象；而漳华路商圈与新华东商圈，南北呼应，作为正在发展中的次商圈，潜藏着漳州未来的商业力量。 新城市中心区的崛起，必定伴随着商圈的成型。近来漳州的商业地产业出现了新的变化和新的发展契机，在开发模式和经营模式上日渐成熟，逐渐由零散小店面为主转向以大卖场或主力店为主、特色单店为辅的发展道路。漳州商业地产逐渐成熟，为新城市中心区的区位价值画上浓墨重彩的一笔。代表了老城区的新华西商圈和代表了新城市中心的沃尔玛商圈，东西呼应，以南昌路为纽带，以核心商圈的姿态演绎着漳州城最繁华的商业景象；而漳华路商圈与新华东商圈，南北呼应，作为正在发展中的次商圈，潜藏着漳州未来的商业力量。
沃尔玛商圈，强势崛起
品牌汇聚，全面升级。沃尔玛的进驻使漳州新城市中心核心商圈雏形初成，商圈周边三十万的居住人口，以及来自厦漳“半小时成熟生活圈”和县市近400万城镇居民的庞大消费群体，无不蕴藏着巨大的商机。尽管拥有了沃尔玛、屈臣氏、肯德基、麦当劳、国美电器等知名商家，沃尔玛商圈从没有固步于眼前的商业世界，随着商圈内地标性商业建筑群悦华城市广场的即将诞生，悦华新房产集团将持续引入多个国际级知名品牌商家入驻，40000平方米的商业体量为漳州营造出一个集购物、休闲、娱乐于一体的国际级购物中心。零售巨头、大型百货，将引领漳州的商业发展全面升级，一个汇聚都市全新生活的“第一现代商圈”呼之欲出。而紧跟其后的万嘉。现代城也将以较大的商业体量，为“第一现代商圈”的成型奠定基调，围绕丹霞路与南昌路交汇的十字路口，丽园君悦商业街、天下广场商业街、丹霞路商业街，以众星捧月之势，构筑起这一座巨大的商业航母。
商铺增值，业态丰富。新城市中心区的东移，商业的崛起，带来了人流、物流、资金流的全面汇集，使得“漳州第一现代商圈”雏形初成。一座城市、一个区域的发达程度，最直接的证据便是住宅和商铺的价格及增幅。地段价值决定投资价值，近几年来商圈内的住宅售价一路攀升，悦华。都市阳光从开盘销售到全面封顶短短的两年之间，价格翻倍增长。不可再造的地段资源、顶级的商业配置，未来的增值空间无可限量，周边的商铺价格也跟着“水涨船高”，商圈中心500米范围内商铺的售价以及租金水平更是屡次创下漳州地区的新高。作为大型百货与室内购物街的综合体，悦华城市广场规划有大型商场、酒店式公寓，萃集饮食、娱乐、休闲、购物、观光等多种业态于一体的顶级城市综合建筑群，以其绝版的地段及高端的购物中心形象成为了“漳州第一现代商圈”的商业新地标。
尽管目前沃尔玛商圈由于历史因素以及缺少大手笔的统一业态规划，仍存在一部分较为低端的业态，但随着租金的提高，商圈将会在自我优化中调整升级。周边天下广场的美食一条街，以及其正在建设中的北二号、北三号街，将与丽园君悦商业街、丹霞路商业街，将共同形成起以品牌服饰、酒吧餐饮、娱乐休闲等高端、高价、高质的业态。
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