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河南地矿局域网博客收文:话说2008年奥运会前后中国房价的涨和跌
有回忆,2001年7月12日，国务院发文明确2005年第十届全国运动会由江苏省（南京市）承办,接着是大规模的拆迁、安置、建设,以致让这座以“生活慢节奏”著称的古城表现出“涨价”的巨大潜力;几年来随着中国承办08年奥运会，北京楼价一路飚升!如一位国外投资商信心十足地表示：看好2008年前的中国房地产市场。时间顺序上的联系使很多人认为：全运会、世博会、奥运会这些有影响力的赛会所引发的城市大规模拆迁是中国房价上涨的始作俑者和罪魁祸首。，然而，事实真的是这样的吗？
纵观全国，从名不见经传的县级市，到迅速崛起的一线都市;从相对落后的中西部，到发达的沿海地区，出现了全局性普遍的住房价格上涨，这就不是一些“重大赛会”所能解释的了。那么，真正的原因又是什么呢？中国楼市将往何处去？
在中国，谈论任何问题都离不开“有中国特色”，那么，就让我们结合中国国情，探讨一下中国楼市泡沫的成因和趋势吧:
第一，"市场需求”是分析任何经济问题最关键的出发点之一，那么，中国房地产市场的强大需求又源于哪里呢？有人认为，中国的城市化进程必然带动数以亿计的农民进城，从而使中国房地产的市场需求持续旺盛，这是很多中国主流经济学家经过大量数据调查后得出的貌似强有力的结论。但我们无法想象数以亿计的家庭贫困、知识贫乏的农民，仅仅因为进了城，就能在一夜之间脱胎换骨，挤身白领行列，并拥有购房实力。现实是，绝大多数进城的农民，甚至包括包工头一类的“上层民工”，都难以承受城市中高昂的房价。虽然他们的确希望能在城市中拥有一套属于自己的住房，虽然这个阶层人口众多，但由于其现实收入和预期收入的双重低下，把他们归结为中国房地产市场的巨大有效需求，显然是不能令人信服的。
第二,20年“婴儿潮”的需求和大学扩招造就了中国楼市的“忠实客户群”(但同时也将决定中国楼市的“短命”特征)。1960年后的二十年婴儿潮，累计出生人口超过4亿5千万人，而这批人的后代现在陆续进入婚龄期，购房需求旺盛;而另一有效需求还在于1998年政府推出的“高校扩招”政策。当时面对巨大的就业压力，有位中央领导人说：我宁可把这么多的年青人圈了高校里，也不愿意让他们到社会上找不到工作而滋生事端。显然，权宜之计欠下的债总是要还的，2002年，第一批扩招大学生毕业，这群大多离乡背井的年青知识分子们，拥有了较高的收入，又不愿意回农村，僵硬的户籍制度使这群无依无靠的大学生只能通过购房实现人生最基本的保障，他们才是中国房地产市场最刚性的需求。况且他们中有一部分是小城市的独生子女一旦到大中城市上学毕业,就有一种强烈留居愿望,这就必然溶进双方家庭几十年的养老积蓄进入楼市（因这给双方家庭增加了许多经济压力）. 第三,目前资产的贬值和养老问题。钱存银行，一年期固定利率2.25，但大家都感觉得到，每年物价上涨的幅远不止这个数，所以，钱存银行实际就是在缓慢地烧钱，直到有一天，你一生的积蓄一文不值，这在苏联解体时是真实发生过的。还有养老问题，中国养老金账户亏空25000多亿，与中国年财政收入差不多，而且随着劳动人口减少和老龄化进程的加速，这一数字还将扩大到10万亿以上。指望这样的资金养老，你放心吗？那么怎么办？只好买房。有位药材商的计划是买三套高档住宅，再买一两间商铺，老年时指望租金生活，和他有同样想法的人不在少数。从宏观环境看，股市的低迷、银行理财产品回报率的低下，国债的低息，似乎只有投资房产一条捷径。但同时这种靠买房养老的前提是有人租房有能力付租金!
第四，失败的住房市场化改革为中国房地产市场的混乱(价格暴利)提供了制度保障。
有说计划经济条件下的福利分房制度是不好的，因为它无法达到资源的最优化配置，造成了全社会性的住房紧张和分配不公，所以，中国政府大力推动住房市场化改革，从长远来说是中国经济市场化战略的重要一步。从当时情况看，也是政府急于借助房地产市场来启动国内疲软的“内需”，拉动经济增长。虽然想法是好的，但由于政府在政治改革上的“不思进取”,导致了中国房地产中有了好多"不法之徒",有了类似《大话西游》“我能猜中开头，却猜不中这结局”式的悲惨命。应该说，直到令天，中国仍然没有建立起一个真正规范的、市场化的房地产市场，而且，就政府对待自身利益的暧昧态度而言，我们也不能指望在短期内，中国房地产市场能够真正建立起来。在中国所谓的“房地产市场”上，交易的双方是严重不平等的。卖方是拥有亿万财富的开发商，其资本和政府的权力在利益的共识下结成联盟，强势地位不言自明。而作为交易另一方的普通民众，不但没有土地所有权，没有拆迁的发言权，没有商品房定价的参与权，甚至连真实的售房信息都得不到。明明是欺骗顾客，却自称“销控”;明明是纵容房价，却自称“市场经济，政府不能干涉定价”;明明是托市，却自称为了保障绝大多数拥有住房的百姓的资产不缩水;明明自己大肆建设自建房，却以“政策真空”为由，千方百计地阻挠老百姓的自建房努力。没有“公平”的所谓市场经济，不但起不到优化资源配置的作用，甚至还不如计划经济。
第五,非劳动收入和国企改制的混乱，为中国房地产市场提供了充足的资金。
说一千，道一万，如果没有充足的资金，中国房地产市场不可能如此“过度繁荣”，那么钱从哪里来呢？这么多的钱又为何愿意进入房地产市场呢？
首先，中国的“先富阶层”是很有中国特色的，绝大多数都是权力阶层和资本阶层，真正靠所谓“诚实劳动”合法致富的人并不占多数。中国的官民比例是1：28，占中国人口1/28的公务员阶层可以说是中国最大的富裕阶层。前几年，公务员工资偏低的报怨还屡有耳闻，公务员辞职下海的新闻不绝于耳。可几乎一夜之间，公务员成了“最抢手”的职业，去年，100万人争考公务员的壮观场面恐怕大家还记忆犹新吧！为什么人们这么喜欢当公务员呢？最近在网上看了一个上海24岁女公务员的工资条，这个刚刚大学毕业的小女孩，虽然月薪只有1200余元（未达到个人所得税起征点），但奇怪的是一年七七八八下来，到手的收入竟高达9万余元，平均每月8000多元，加上完善的福利和保障利益，相当于月薪9000余元。刚毕业即有这样的收入，即便在上海这样的一线城市，也足够令人惊叹的了。
第二“先富阶层”还有垄断和国有企业的中高层干部。网上比较有名的一个帖子：年薪十三万不敢交女友，说的是一个供职于南京供电局的研究生，年薪十三万，却深感生存压力的故事。由此，我们可以看看这些垄断部门的工资有多么丰厚。这种脱离了社会经济发展水平的薪酬是市场优胜劣汰的结果?还是权力保护伞的保佑?想必不用我说吧！
再说国有企业，中国五十余年的发展积累了数以万亿计的国有资产，但随着国企的MBO改革，大批国企一卖了之，如此众多的资产在如此短的时间之内从“全民所有”就为某些人“神圣不可侵犯的私有财产”，怎能不民怨沸腾，怎能不导致贫富分化，这也就是为什么老百姓支持“朗咸平”的根本原因。更具有讽刺意味的是，当中央意识到国有资产拍卖存在问题的时候，却发现国有资产已经基本卖光了。2005年，这种刮分国有资产的行为又漫延到了国有大中型企业。以山东中部某大型国企为例，车间主任、厂长等一线中层领导，最高合法年薪甚至高达20万，即便技校毕业的班组长，只要在要害车间，每月仅奖金收入即可达5000余元，而普通工人月薪只有1000多元。这种分配的巨大不公是具有普遍性的，以至于中央在06年初发文要求扼制国有企业管理层收入增长过快的问题，但显然“政策出不了中南海”的中央政府已经无力控制这种系统化、合法化地刮分国有资产的行为了。
还有一股不可忽视的现象:农村
“先富阶层”向城市集中，向发达地区集中，如近年贫困地区卖山林卖矿权卖油煤暴富的老板们到北京、上海购房炒房的行为，即是这一
“资本买办阶层”影响房价的极端反应!既然社会上有这么多有钱人，在深具“买房置地”传统的中国，不买房又买什么呢？更何况房价叫着欢地上涨。
第六,正是因为有了权力和介入，中国房地产这个“百足之虫”才能够“死而不僵”! 基于中国贫富极端分化的国情，中国房价必然只能大起大落。当房价处于上行周期的时候，绝对数量庞大的先富阶层大规模炒房，在银行资金的帮助下，这种投机资本可以扩大三到五倍。而当房价滞胀下跌的时候，大规模资金斧底抽薪，处于价格高位的房地产市场将形成“富人不敢买，穷人买不起”的尴尬境地，于是，降价也就不可避免。中国目前的房地产市场就处于这样的一个阶段。但有人会疑问，为什么房价似乎依然坚挺？易宪容从理论上告诉了我们一个关键的原因：一只有形的大手托住了房市。那么，谁在托市？答案是地方政府和银行。
地方政府和银行对房地产市场的爱护有加，一个提供权力保护，一个提供资金保护，在把中国房地产市场变成“老百姓养老金的屠宰场”的过程中倾尽全力。近期南京政府通过媒体放出风来，声称今年南京将加大拆迁力度，总计1.5万户300万平方米，随后又自我否定，说是很可能达到5.1万户，总计约800万平方米。一个堂堂的市政府，竟然在拆迁规划上如此“儿戏”，连“1.5万户”和“5.1万户”这两个相差万里的数字都搞不清楚。这只能说明一点，政府在故意制造信息假象，故意制造“恐慌”，力托楼市。所谓“1.5万户”是为了迷惑中央，所谓“5.1万户”是为了恐吓老百姓。据担任公务员的朋友介绍，今年拆迁量可能会达到3万户，合计400-500万平方米。大家应当明白，这样的一个南京有史以来最大的拆迁规模是在一个什么样的背景下出台的。中央三令五申要调控房价，并鉴于拆迁中的暴力违法，严令各地控制拆迁规模，甚至于把稳定房价上升到“构建和谐社会”的战略高度。在调控政策的影响下，南京房价停涨，供需比例发生大逆转，据估计2006年，南京待售面积可达1800-1900万平方米，而去年销售量只有900余万平方米，在市场经济条件下，房价下跌已不可避免。恰恰在这样一个敏感的时期，恰恰在老百姓都看着政府指望它能做一点顺应民意的事的时候，政府却逆天而行，放出了这么一个“大拆迁”通告，怪不得开发商都欢天喜地――因为保护费没有白交，老大又发话了。
为什么政府敢于公然托市？这是由它的根本利益决定的。政府的各级官员想要升迁，就必须要有政绩，而城市建设恰是政绩的源泉，此外，各级官员想要捞取个人好处，也必须创造这样大量资金经手的大工程，才能捞个盆满钵满，毕竟，南京房价这么高，以前捞个几百万就可以了，现在也至少要千万了。
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