[游记]新朝阳商业广场：大品牌大商铺想说爱你不容易

大连万达集团股份有限公司董事长王健林这样比喻商业地产：住宅地产是小学生，商务地产是中学生，商业地产是大学生。他说：“商业地产是多种学科的综合，对商业的要求远远大于对地产的要求，是十分复杂的复合地产。”作为中国商业地产的拓荒者和领导者，他在商业地产的运营上很成功，但也有失败的深刻教训，在谈到做商业地产多年来的体会时说：“商业定位决定项目的成败。”

南宁市全攻略项目咨询有限公司的谢海军总经理有着多年的商业运作经验，他说：“任何商业项目的商业定位，首先要了解谁来经营？谁来消费？只有通过周密的市场调查及商业调查，才能为后续的商业定位、产品规划、商业推广、招商招租、经营管理等系列工作提供准确的市场依据和判断，就是商业物业运营的成功之道。”

在具体谈到新朝阳商业广场项目时，他说：“新朝阳商业广场定位为名牌服饰广场，面对的消费群体是这座城市的高端消费群。然而，南宁商圈能幅射到的仅有南宁、钦州、北海、防城港等部分县、市，幅射人口约1000多万，这些城市消费层次面普遍比较低，对于服饰消费还是主要以中低档次为主，具备名牌消费能力人群极少。这样的商业定位，无形中就限定了新朝阳商业广场的终端消费范围，而市场有效需求对名牌服饰经营支撑力度不足，难以支撑一个大型的名牌服饰商业广场。”

事实上，目前国内外知名品牌已进入南宁市场不多，中高档的品牌服饰主要分布于百盛、梦之岛、广州友谊等高档商场物业，程分散型布局。虽然个别名牌服饰独立设有形象店，大多名牌服饰普遍不看好南宁市场，认为设立形象店没有必要性。在这种情况下，各大品牌、大商客不可能冒险把所有的赌注投向新朝阳商业广场，因此退而选择百盛、梦之岛、百货大楼等具备整体资源优势的商场，求稳定经营。

与此相反，许多小商客却因为新朝阳商业广场门坎太高望而怯步。由于新朝阳商业广场定位问题上偏离了市场，导致了经营业态与产品规划的不相吻合，经营面积过大造成经营成本过高，商场一层单间面积在60平米左右，二层面积在40-110之间，以及少量200平米的大面积商铺；这样的商业铺面面积规划，是以名牌形象店需求作为标准。名牌经营商家不进来，对于一些普通品牌经营商家这样大面积的商铺又不是他们所需求，这无形中提高了经营户进驻经营的门槛。