[游记]未来“三年”浦东商业地产发展的j市场机遇与挑战

上海商业设施分布不平衡，高度集中在中心城区和重点分布在几个市区级商业中心。在上海商业新一轮发展中重点之三是关注民生，推进社区商业建设，提高标准和服务质量。要让老百姓在上海商业发展中得到实惠便利。特别新开发社区应该加快社区型商业建设，服务于居民生活；同时加快推进标准化菜场和生鲜超市建设，适应不同层次的消费需求。加快改造零散小商店，建立集中配送网络，纳入便利店管理，确保食品安全。

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三、浦东微观商业市场机遇

从现在起到"十一五"末还有三年时间，是浦东商业新一轮发展的重要时期。随着浦东新区综合配套改革的推进、分销业的全面开放、上海筹办2010年世博会、 "四个中心"核心区建设框架的基本形成、浦东城市化进程的加快、人口的进一步导入和消费能级的提升，浦东商业在发展规模上将形成新的突破，在发展质量上将实现新的提升。浦东新区商业将按照中心商业圈、特色商业圈、分区商业中心、居住区商业四个层次的总体布局设想进行重点发展和推进。浦发商业公司在未来三年中面临以下六个层次的商业机遇：

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浦东市场机遇一：中心商业圈

中心商业圈指张杨路商圈，它是以新上海商业城为基础，结合张杨路—东方路轨道交通枢纽的建设和周边的发展优势、空间资源，以张杨路为中轴线，向南北辐射，北至商城路，南至潍坊路所形成的商圈。功能定位为集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲功能于一体，立足中档，兼顾高档，满足浦东市民、商务人员和市内外观光游客的消费需求，并与浦东开发开放的城市形态和功能相适应的综合性市级商业中心。商圈内主要商业集群有：（1）商业建筑面积达47万平方米的新上海商业城，其中35.5万平方米已建，11.5万平方米在建。商业城将进行二次开发改造，旨在提升能级，丰富业态，完善功能；（2）世纪大道、东方路交通枢纽站，以2－3和2－4地块为核心，结合周边金辉广场、96广场、金壁辉煌、潍坊路商业街等项目，以酒店、办公、休闲娱乐为主的商业集群。预计张杨路商圈商业建筑面积近80万平方米。

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浦东市场机遇二：特色商业圈

特色商业圈主要指适应特定区域的功能特征，针对特定的目标顾客需求而进行商业、旅游、文化、休闲娱乐综合开发，形成与区域功能相配套的商业业种业态相对集中的商业圈。目前主要规划有：小陆家嘴中央商务和都市观光旅游区、花木行政文化区、新国际博览中心会展商贸区、机场物流区，世博会区域、主题公园区域和其他具有浦东历史文化风貌的特色老街区等。主题公园就是指黄楼主题公园区，位于远东大道和迎宾大道交界处西南侧25.6公顷范围内，结合规划中的主题公园，配置特色鲜明、主题明确的配套商业设施。

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浦东市场机遇三：分区商业中心

分区商业中心指结合交通枢纽，根据城镇产业特色、基础设施、人口趋势等形成具有一定商业特色、功能相对完善、能够带动和辐射一定区域需求升级的消费中心。结合浦东50万人1个分区中心的城市规划，考虑相应配套建设五个分区商业中心。分区商业中心的设置与特色商业功能圈相比，更多考虑区位优势、产业支撑和本地居民消费的因素。目前规划在外高桥、金桥、张江、川沙、三林、五个分区各建设一个分区商业中心。