[游记]顺义别墅区产品分析

居于中段后沙峪附近的项目最多，共6个，分别是阿凯笛亚庄园、水青庭、龙湾、莫奈花园、优山美地、美壹栋。产品类型丰富，除了独栋外，低密度类别墅产品如双拼、联排、叠拼等均有所涉及，纯独栋项目每平米均价为21500元/平米，低密度别墅项目均价为9775元/平米，独栋别墅产品能够为业主提供独享的私密空间，彰显其尊贵品质，在价格上与低密度类别墅项目保持了凛然距离。温榆河下游的天竺、金盏地区还有4个项目在售，分别是美林香槟小镇、棕榈滩别墅、丽嘉花园和晴翠园，以独栋产品为主，均价为19250元/平米。

据中大恒基不动产营销市场研究中心统计数据显示，在中央别墅区内居住的外籍人士已达七成，其中选择租赁方式的占75左右，以别墅的顶级产品—独栋别墅最受欢迎，此类产品主力户型平均为350平米，套均总价在400万左右，月租金在40000-45000元之间，投资回报率在10以上，可以在10年内收回投资。持续增加的境外人士带来了别墅租赁市场的强劲需求和丰厚回报，据中大恒基不动产营销市场研究中心的调研数据显示，在中央别墅区的购房客群中，自住购房需求占78，投资用客户占22，中央别墅区独有的地理位置和生活氛围造就了租赁客户和投资客户的“双高”现象。因“限外政策”造成的京城高端住宅市场销售下滑的情况并未出现在中央别墅区，外资购房客户的流失份额被本土投资客填充，产品类型的多样化、完善的国际化教育配套更吸引了以都市新贵为主的自住客选择居住于此。据统计，07年，中央别墅区还将有丽宫、中海柏联别墅、格拉斯小镇、胡姬花园等多个新项目上市，“停止别墅用地供应”带来的预期产品稀缺加大了别墅需求，形成了短期内别墅项目上市增多的局面，中大恒基不动产营销总经理王述预计，明年中央别墅区新增供应面积将达到10万平米左右，别墅市场仍呈现供大于求的局面。随着政策的贯彻执行，存量别墅土地终将消纳殆尽，别墅市场扭转供给过旺的局面，二手别墅未来具有相当的增值空间。

潮白河别墅区 借势奥运发力

潮白河是京东第一大河，流经顺义32公里，水域面积14.8平方公里，周边形成的旅游度假区，是市规委批准的北京市十三个旅游度假区之一。沿潮白河两岸是北京地区最大的平原森林，面积达50000亩。环境幽静，是理想的休闲、度假的开发建设地带。这种大面积林水相依的独特景观，在北京地区独一无二。

潮白河区域高尔夫球场、乡村高尔夫球场等高档配套设施较多，例如北京高尔夫球俱乐部、北京乡村高尔夫俱乐部等，度假区中设有大龙世界水上游乐场、顺翔卡丁车俱乐部等，这些都为高档别墅开发提供了有利条件，形成了较为成熟的别墅居住氛围，目前是驻京外籍人士以及工作在东北部地区的高收入阶层选择别墅时的首选地区。

据中大恒基不动产营销市场研究中心统计显示，区域内在售项目共5个，分别是金碧湖畔、易郡、纳帕尔湾、枫桥别墅和东方太阳城，产品以独栋别墅为主，均价为12500元/平米，仅及中央别墅区的78。08年奥运会的水上公园选址在顺义北小营镇附近为潮白河区域的发展带来了利好，潮白河的知名度将在全球范围内以较短的时间得到快速提高，还会为区域增建大量市政配套，预计这里将是未来几年别墅市场竞争最激烈的地区。富力地产在京的首个别墅项目富力湾即落户在此，占地近23万平米，成为07年潮白河区域的最大期待。

在《北京城市总体规划(2006年-2020年)》中，顺义成为北京重点发展的新城之一；在顺义区公布的“十一五”规划草案中提出，在未来5年中，顺义将围绕扩建中的首都机场，着力打造“临空经济带”。这些利好消息给顺义带来了新的发展机遇，在未来几年内机场东扩、新城建设、新国展中心等大型项目的兴建，会对顺义房地产市场产生积级的带动作用。