[游记]美国旅行记（27）

美国的城市建筑和房地产市场

首先申明：我不是建筑行业和房地产市场的“业内人士”，也没有学过这方面的专业知识，是个门外汉。我仅以一个普通市民的角度来观察和介绍美国的城市建筑和房地产市场，免不了说些外行话。

首先看美国的城市，总的给人印象是比较陈旧，甚至可以说是“破烂”。除了纽约有比较多的高楼大厦，其他城市包括首都华盛顿在内，大多只在市中心有比较密集的楼群，但那数目几乎是可数的，除此之外，就很少有新的、现代化的高大建筑了。象费城，据说属全美第6大城市，高楼群也就是下面照片里照进去的那几幢，象旱地拔葱似地竖立在市中心一个很小的范围内，鹤立鸡群般傲视着整座城市，除此之外的地方，我好象没见到过几十层的建筑，大部分街道两边都是几十年甚至百多年前建造的2、3层，4、5层建筑。城市边缘和远郊集镇则更是2、3层楼房占据“统治地位”，由于大多是早年建造的，房子也显得破旧、杂乱，看过去就象我国改革开放前的农村集镇，而我国南方的一部分集镇如今已比美国的这些大城市还要“洋气”的多了。至于居民住宅，无论在城内还是近郊，几乎清一色的都是2、3层小楼，有独立的，也有两户、多户连建的，就象我们的双连排、多连排，区别在于城内都是百年旧房，近郊则为新建的现代式小楼。据说美国是穷人住城内，富人住郊区，当然也不是绝对的，但中产以上阶层一般多在近郊置有自己的独栋式或连栋式居所，就像我在第六篇游记中介绍的那些散落在树林间的带有大草坪的别墅。千万富翁、亿万富翁则在更好的地方建有豪华别墅，是一般人难以见到的。这里见不到我国城市甚至连小县城也大量存在的如雨后春笋般崛起的高层住宅群；有一些高层出租公寓，但数量不多，只有零星分布。在美国，给人的印象是，好像这里已经几十年没有搞大规模的城市建设和旧城改造了，除了市中心有一些现代化的建筑或有零星的在建项目，城市的大部分是那么陈旧、破烂，也看不到热火朝天的建设场面。我在郊区看到过一些正在新建的住宅项目，那也还是底层的独栋和联栋屋，小区规模也不能跟我们中国的相比，而且他们的“小区”也依然是开放式的，没有围墙，没有保安，就像一个自然村落，只不过稍微集中了一下。

虽然美国的新房子很少，旧房子居多，但不乏具有独特建筑风格和极大审美价值的建筑物。美国的古老建筑，包括教堂、市政厅等公共建筑和普通民居，墙头、屋顶普遍喜欢用雕刻和雕塑做装饰，而结构则大多采用自然石材和质量很好的清水砖墙（多为红颜色）组合，还有沉重的原木大门。现代建筑则在造型和用材上体现出时代感，例如玻璃幕墙、全钢架结构等，追求造型别致，气势恢弘。据说美国建筑业已经实现了工厂化生产，我们见到过一个高层公寓楼的建造场面，无论结构还是墙面、楼层，都象“搭积木”一样用现成的“零件”组装的，现场见不到扎钢筋、搅拌混凝土和泥工砌墙这样的场景，那些二、三层的私宅更是如此了，施工十分简便，当然由于“零件”产品丰富多样，其“成品”即成房后也不会千篇一律的，但要建造出古代那种有独特个性和美妙神韵的建筑艺术品恐怕就很困难了。

最后说说美国的房地产市场。大家都知道最近美国发生了次贷危机，这是缘于其房地产市场的调整。美联储为了抑制通货膨胀，近2年来连续加息，使始于90年代初的房地产热从06年年中起步入拐点，进入调整，使次贷购房人还款产生困难，从而导致次贷及相关珩生产品发生贬值，其持有人银行及其他投资人产生大范围、大规模损失。那么美国的房地产市场到底怎么了？目前情况如何？从当地报纸了解到，其实前期美国的房地产市场并没有真正形成泡沫，只是房地产价格上涨的势头快了些，从90年代开始至今翻了一番多，还大有捆绑宏观经济的趋势。美国在从1970年到2000年的三十年中，前18年房价年增长幅度仅为2，低于当时的消费品物价指数（CPI），只有很少的年份超过5，以至进入90年代后房地产价格上涨凸显“蓄之既久，其发必速”之势。但与我们比起来，它的涨幅并不大，绝对房价也不贵，与其国民收入相比，则更显房价“低廉”。据全美房地产协会（NAR）的统计，2006年美国购房家庭平均收入在6.7万美元左右，而当年成交的二手房平均价格（中位数）为23万美元，新房的中位数是25万美元（美国房屋买卖以套（栋）计价）。当然这是全国的平均情况，拿美国东部比较发达的地区来说，象纽约一套220平方米的中等水平的别墅，售价一般为45万美元，折算成我们的平方米（美国不用公制，而用英尺），大约每平方米2000美元多一点，而他们的房屋属于别墅和排屋之类，有前后大草坪、花园，环境远比我们的好，这样的房子，这样的价格，在我们的热门城市能买到吗？从房价与家庭收入比，更是我们无法企及的了。美国的房地产业发展是与城市化进程密切相连的。在上世纪30年代到60年代，是美国人口从乡村向城市大规模转移的阶段，而从60年代末到90年代，由于城市交通、污染和犯罪等原因，大量城市人口又从中心城市向四周逐渐都市化的郊区迁移，经过这样两个阶段的大发展，美国人的住房水平已经很高了，到2006年，人均居住面积已经达到60平方米，为全世界最高，家庭平均每户170平方米。美国人迁徙率较高，房屋换手率也很高，所以现在美国的房地产市场有两块：城区以旧房为主，郊区有旧房也有新房，2006年全美销售房屋765万套，二手房占了86，实际上他们的房地产市场是以存量为主，所以我们见不到大量的新建住宅也就不足为怪了，这也是与我们有很大不同的地方。

费城市中心的摩天大楼用一个镜头就可摄入，除此之外就很少有高层建筑了

这是从西往东看市中心，它的四周就都是“矮”房子了，所以在城市的任何一个角度都是很轻易地可以看到市中心那“一簇”高楼大厦

这是费城比较重要的街道--市场大街(MARKET
ST),往东不远处直对市中心的市政厅,但往西就是这个样子了

市中心以外的街道都只有这种低矮和陈旧的建筑

这是建于1974年的爵硕大学运动馆，用红砖清砌而成的外墙还镂空砌出了花格窗

这座建筑的门楼造型够奇特的，红砖清砌的外墙也砌出了各种花纹图案，大门是原木做的

宾大沿街教学楼的建筑风格，墙上缀满了雕塑

具有100多年历史的爵硕大学行政楼的建筑风格

行政楼门厅上方的精美雕刻和雕塑